特许经营房地产的技巧和策略

最近，我有几个客户要求一些房地产技巧和策略，所以我加入了我的团队特许经营圣经作者之一迈克尔·卡茨撰写了一系列有用的文章。Katz是一名特许经营、商业和房地产律师，30多年来一直与房东和租户合作。这篇文章涵盖了基本的平方英尺和三网。

Westend61 |盖蒂图片社

如果你想开一家实体店，就要和老板谈判房地产租赁将是你创业清单中不可分割的一部分。像许多合同一样，没有“形式”或“标准”租赁，房东可以按照自己的意愿制定任何合同。然而，所有的租约都包含企业家无法理解的法律条款。雷竞技手机版平方英尺的定义就是这样一个术语。

相关:房地产是你最明智的投资的8种方式

平方英尺

容易,对吧?平方英尺(通常缩写为“sf”)是一个测量单位，用来描述一个四边长12英寸的正方形。那么，什么时候是平方英尺不一平方英尺?当它是“可出租的平方英尺”或“可用的平方英尺”。的国际建筑业主和管理者协会(BOMA)是公认的领袖在所有与建筑测量有关的事情上为我们提供了洞察力。因此，租户的可用平方英尺是出租房屋的实际平方英尺数。反过来，这是从墙到墙的测量，包括壁橱、空间内的浴室、柱子和其他支撑结构(即使你不能使用这样的平方英尺)、存储空间等。

租户房屋的可出租平方英尺被定义为可用平方英尺加上公共区域的一部分。这部分与房屋有关的公共面积的计算方法是将可用平方英尺乘以一个分数，其分子是房屋的可用平方英尺，分母是所有可用出租空间的总可用平方英尺。例如，如果公共区域的可用平方英尺是300平方英尺(包括公共走廊和等候区)，而租户的房屋是300平方英尺，而整个项目的可用平方英尺是1200平方英尺，则租户的义务由以下计算确定:租户在公共区域的比例份额= 300 x 300/1200或75平方英尺。这意味着租户的可出租平方英尺(有时被标识为“rsf”)将是375。因此，商业租赁可能要求租户支付375平方英尺的租金，而不是仅仅300平方英尺。

相关:如何在房地产行业赚钱，即使你不是在房地产行业

＇三重净”或“NNN”租赁

虽然一些房东使用可出租平方英尺的方法作为计算租户租金的选择，但其他租约使用空间的可用平方英尺作为计算“基本租金”的基础，然后根据房东运营整个项目的成本评估“额外租金”。这些成本通常分为3类(Triple Net中的“Triple”和NNN中每个“N”的身份):

1. 对整个项目的税收进行评估
2. 业主为保护整个项目而购买的保险(但不包括每个空间的内部空间，由每个租户单独投保)
3. 维护整个项目的费用(通常称为“公共区域维护”或“CAM”费用)。

相关:利率上升时小企业主的房地产策略

租户在NNN成本中的份额，以百分比表示，使用与计算租户可出租平方英尺相同的公式确定。使用上一段中的例子:租户在所有NNN成本中所占的比例= 300/1200或25%;然后，如果房东每年的房地产税是500美元，如果保险费是每年250美元，如果维护公共区域的年度成本是400美元，租户的额外租金将是:25% x(500美元+ 250美元+ 400)或287.50美元，这个数字被添加到基本租金中。

中有更多租赁的定义和策略特许经营圣经第八版还有附带的网站，www.franchisebiblestudy.com．