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为你的新企业寻找商业空间可能是令人生畏和神秘的。这里有一些你可能没有考虑过的问题。

初创企业可以在撰写商业计划、选择互联网服务甚至购买邮资方面获得大量建议。

但如何租赁办公室或零售空间并不总是显而易见的。光是寻找空置的空间就可能很棘手，而浏览租约就像是学习一门外语。此外，与住宅交易不同，商业房地产的价格和租赁条件不属于公开记录。

尽管如此，为你的业务找到合适的地点和谈判是成功的关键。在某种意义上，签署租约可能是一个企业主所做的“最重要的事情”，美国第二大达美乐披萨加盟商、俄亥俄州富兰克林的LILI-CO的法律总顾问巴里·朗-霍奇(Barry langhodge)说

以下是一些简化租赁过程的建议:

• 知道你想要什么和需要什么。

位置搜索不仅仅是找到一个有吸引力的空间。你的员工方便吗?你是否在为你不需要的设施买单?有夜间安全问题吗?如果你的增长速度快于预期，你还能扩张吗?你能协商一下装修费用吗?

新泽西州南部的营销和媒体制作公司synerggixx决定将公司选址在一所大学附近，这样学生员工就可以24小时上班，而且可以步行上班。该公司首席财务长托尼•弗斯科(Tony Fusco)在新泽西州格拉斯伯勒(Glassboro)找到了一处房产，那里是罗文大学(Rowan University)的所在地。

“我们计算出了我们一次需要多少人，每个隔间需要多少平方英尺，一个安全的电信、浴室和存储区。原来的面积是1500到2000平方英尺(约合457平方米)，所以我们得到了一个1800平方英尺的地方。”

弗斯科还密切关注预算问题。他解释说:“如果要招待客户，就意味着要有一个更加考究的中心。”“我们决定，我们通常出去见客户，而不依赖于上门的业务。”他和其他房客查了一下房主。“我试图弄清楚员工流失率是否很大。没有。在我的单位工作了10年的人。”

不幸的是，一些潜在客户不愿告诉经纪人他们的最高价格。宾夕法尼亚州蓝贝尔(Blue Bell)商业/工业经纪公司Windsor Realty Group Ltd.的执行副总裁托比·弗莱迈尔(Toby Frymire)说，“他们认为，如果告诉经纪人他们能负担多少钱，”经纪人就会达到这个数字。

• 组建租赁团队。

Staubach Co.的加拿大艾伯塔省分公司总裁迈克尔•佩马克(Michael Permack)说，专业人士可以提供帮助。该公司总部位于德克萨斯州艾迪生，代表商业、工业和办公空间的用户。商业房地产专家可以提供谈判技巧，以及如何让一个空间适合特定的商业需求的指导。例如，Staubach的一个客户想要一个1800平方英尺的小房子，但最终预计需要3万平方英尺，所以一个能够大规模扩张的场地是必要的。

马克·安东尼·麦克雷(Mark Anthony McCray)是一名营销专业人士，在德克萨斯州的奥斯汀和休斯顿都有办公室，他既是房东，也是房客。他强调需要有一个在商业交易方面有经验的经纪人。他回忆说，一位做住宅中介的朋友帮助麦克雷找到了他的第一套投资房产，“我们花了三倍的时间才找到符合我们需求的房产，因为我们边走边学习。”经验丰富的经纪人可以帮助处理已有的房产承诺，找到未上市的房产并提供建议。

艾伯塔省卡尔加里(Calgary) Leasecraft Leasing Solutions公司的老板斯米利(John Smiley)说，经纪人通常专注于某些类型的房产，比如郊区工业地产。该公司为美国和加拿大各地的客户分析和谈判租约。他说，潜在租户最后可能会打几个陌生电话或去实地考察，试图了解潜在的地点，但一个消息灵通的经纪人“可以把大部分空间从顶层撤掉”。

你如何选择经纪公司?斯迈利说:“给几家公司打电话，看看他们的推荐信。“和你的朋友交谈，或者加入商会，和那里的人交谈。”

朗-霍奇指出，经纪人可能存在利益冲突。经纪人通常获得相当于5年租金6%的佣金。“租金越高，佣金就越高，”他指出。

另一种选择是聘请租客代表或租赁顾问来帮助你谈判，收取佣金或咨询费。这些专业人士的专业知识可能会帮助你在可能的扩建中赢得有利的条款，让房东承担更多的装修费用或完成文件。

如果租赁条款很复杂，你可能需要一名律师和会计师来帮助评估租赁条款。

• 了解商业租赁。

“你可以在很多网站上了解可用空间，”Permack先生说。“你得不到的是交易的细节。你可能会发现，有人支付了每平方英尺15美元，但他们却没有得到很多现金奖励。”弗莱迈尔建议参观几个地方，包括一些已经出租的地方，了解一下当前的房价。

斯迈利说，不做这样的调查就“像去沃尔玛看货架，却看不清盒子里有什么”。

弗莱迈尔说，新房客最大的问题可能是无法理解不同类型的租约。

在总租赁中，你每平方英尺支付固定的金额，这个数字可能会根据固定金额或消费者价格指数每年增加。或者你可能会有一个“三倍净租赁”，即支付税款、保险和公共区域的维修费。租户根据他们所占房屋的比例，对这些项目分别收费。朗-霍奇说:“在办公场所，它可能相当于基本租金。”

有很多变化。三倍的净成本可能是根据可出租面积或实际租赁面积来分配的——这将增加你在一个大部分空置的建筑中的成本。一些房东在净成本的三倍之上收取管理费，通常为15%。甚至，如果你是一栋大楼唯一的租户，而其余的都空置着，你可能会被评估大楼的所有成本。

波士顿律师Jeanne Cosmos说:“尽可能租最短的房子。”“如果你是一家初创企业，你不知道三到五年后你会在哪里。”此外，弗莱迈尔指出，公司所有者可能必须亲自在租约上签字，在寻求融资时，他们可能不希望自己的账上有大量债务。希望扩张的租户可能想要一个有大量类似空间的位置，他们可以想象到。

房东希望提高短期租赁的租金，但因为他们不想麻烦地寻找房客，“你可能会得到比你想象中更好的租金，”麦克雷指出。“房东会在价格、维修、合同(和)设施方面给予比大多数租户要求的更多让步。”

朗-霍奇说，不彻底研究租约的租户可能会感到惊讶。“假设你开了一家小零售店，续签了五年期权，一年后你想卖光。然后你会发现你不能卖掉你的生意，因为房东有权阻止你转让租约。”

• 谈判，谈判，再谈判。

有这么多不同的租约，有足够的谈判空间。其中一个领域是室内建筑。斯迈利说，“假设有两笔交易，一笔15美元，一笔18美元”每平方英尺。“如果你得到15美元，你可能会认为你得到了一个更好的交易。但花了18美元的人可能得到了30美元(每平方英尺)的津贴，“以支付必要的改善。

斯迈利指出，建筑需求是高度个性化的。“很多办公室需要几个角落和很多窗户。如果只有一个行政办公室，你可能需要做很多建设。”计入租金的建筑成本不会以贷款的形式出现在公司的资产负债表上。他说，从这个意义上说，“把房东当成银行”通常是有益的。

朗-霍奇指出，一些租约规定，曾经违约的租户将失去所有其他权利。他说:“如果你认为你有续约的选择，但你在第二年晚交了一次房租，你可能就没有这个选择了。”他说，他会确保在租约中加入这样的措辞，即租户不应被视为违约，因此仍然可以续签。

他还建议零售商谈判排他性条款，以确保他们是大楼里唯一的同类业务．“如果你在商业街中心开了一家小披萨店，你肯定想知道自己是唯一一家。”

在谈判中，弗斯科要求安装一个垃圾箱，房东提议为这栋楼添置一个，每个房客都出一定的钱。弗斯科说:“我告诉他，我可以以比房东支付的更低的价格租到一套房子，所以我们就谈了下来。”他们甚至还商量谁换灯泡。“我们商定，我们做普通的，他做荧光的。”

• 考虑其他安排。

据斯迈利先生说，专业人士和小型企业的老板有一个特殊的问题:“从来没有足够小的空间可以容纳一两个人。”不过，他说，已经配备齐全的高管办公室“对个人来说是个不错的选择”。很少位于市中心或商业区的专业写字楼可能适合专业人士，但企业通常不被允许租用其中的空间。

达拉斯信息技术顾问德特里克•德伯尔(Detrick DeBurr)说:“我们在一个小型企业孵化器里租了一个地方。”“文书工作比平时多了一些，我们不得不遵守更多的规则，但节省下来的成本足以弥补任何不便。”

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