摆脱商业租赁

作为租户，终止商业租赁有很多原因。不幸的是，一个常见的原因是，你的企业还没有成功——或者没有你想象的那么成功。希望你需要解除租约的原因是你的生意做得太好了，租用的场地太小了，你需要扩大以满足客户的需求。那么，你有什么合法的方法可以摆脱现有的租约吗?

你的计划应该在你签租约之前就开始了——你应该牢记这句老话:一分预防胜过一分治疗。你需要考虑在“提前退出”的情况下你想做什么，并在签署租约之前插入一个涵盖一些可能的情况的条款。幸运的是，有一些不同的条款，你可以很容易地与房东谈判，如果你决定在租约到期前搬家，这些条款会让你“离开”。例如，你可能想要包括一个条款，允许你取消你的租赁，如果收入预期在租赁的六个月或一年的周年纪念日没有达到某个目标。

另一种可能是包括期限选项，它是这样工作的:作为一个新租客，你可能想要至少两年的初始期限，以帮助减少你的月供。但是你可能会对承诺五年的租期感到焦虑，即使更长的租期可以在你的新业务增长期间提供租金和位置稳定性。答案可能是一年或两年的租约，其中有一个或多个续签选项，比如一个或两个选项，每个选项额外两年，或者一个选项额外三年。

重要的一点是选择权要写得对你有利。这意味着你你有权行使你的选择权，如果你根据租约条款行使你的选择权，房东别无选择，只能延长租期。期限期权通常包括初始期限到期前的一段时间，在此期间期权可被行使。例如，租赁可规定必须在租赁结束前至少三个月行使延长租赁的选择权。如果租户等到距离租约结束还有不到3个月的时间，则该选项将不再有效。

这是很常见的，有期限选择，房东要求在租约的下一个期限增加一点租金。金额通常要协商。如果你的生意做得足够好，可以延长租约，少量的租金上涨不应该成为你的交易破坏者。

其他可考虑的选择
现在让我们假设你想在期限到期前终止租约，而你没有可以利用的期限选项。一种选择是直接要求房东终止你的租约。如果租赁市场良好，而且这个空间可以轻易转租，或许可以获得更高的租金，他们可能愿意这样做。如果是这样的话，对你有好处。但这可能不会发生。

你可以直接离开租约，但如果你这样做了，签署租约的房客(很可能是你)和任何担保人将在租约剩余时间或房东找到新房客之前承担租金。这并不像听起来那么糟糕，因为法律规定房东有责任减轻损害。这意味着你的房东不能只是坐着收你的房租，而是有积极的义务去找另一个租户来租你的房子。如果新租客付的租金和你一样，甚至更高，你就可以脱身了。然而，如果新租户支付的租金低于租约要求，你的房东会声称你在租约期限内欠下了差额，你将被迫支付。

但如果你的房东并没有那么大的动力去找新房客呢?因为你仍然要对租约负责，所以对他们来说，付出额外的努力去寻找另一个租户并没有真正的好处。在这种情况下，你会想自己找一个新的租户来承担租赁义务。为了应对这种情况，你的租约应该包含一个条款，说你的房东不能无理拒绝新租客。这意味着，如果你的新房客经济状况良好，经验丰富，你的房东不能随意拒绝转租给新房客。

另一种可能是向你的房东提出买断。的确，如果你的租约还有很长一段时间要到期，那么买断可能会很困难，如果你的房东认为他可以不太麻烦地重新出租你的空间，如果你支付一些对价，他可能会同意让你解除租约。或者，你可以提出让他保留你的部分或全部保证金，以换取你解除租约。

当涉及到租赁空间时，你能做的最聪明的事情就是在签字之前确保你已经做好了准备。这样，无论你的生意多么成功，你都有应急计划。