这位企业家雷竞技手机版创造了一个指数来揭示房地产市场的真实价值

杰森·哈特曼是授权的投资者．他坐下来杰西卡Abo血型讨论他开发的一个指数，以帮助人们更好地了解房地产市场。

杰西卡·阿博:给我们讲讲“授权投资者”吧。

早在2003年，我就试图成为一名全国性的房地产投资者。没有帮助是非常困难的，我想，可能有很多人和我一样想在全国范围内投资，他们可能需要一些帮助。所以我创建了自己的公司，并成为了第一个客户。

什么是哈特曼比较指数?当你创建它时，你试图解决什么问题?

很多人都有盲点，因为他们只将房地产价格与一种东西进行比较，而这一种东西是什么?当然，是美元，这是一个错误的比较，因为我们都知道，随着通货膨胀失控，美元是一个不断变化的目标。所以为什么不把房地产的价格与其他东西进行比较，这样我们就可以更好地了解它是便宜还是贵，这就是HCI或哈特曼比较指数所做的。

关于这个指数，你想分享些什么?

当人们试图比较事物时，有一个好的衡量标准是非常重要的。这是关键。一切都取决于正确的衡量标准。如果你只把美元作为唯一的比较，你就会有很多盲点，犯很多错误。但同时，人们需要明白，在美国没有全国性的住房市场。这是一个巨大的多元化国家，所有的房地产都是本地的。但为了简单起见，我把它分为三种类型的市场-线性市场-这是稳定的，盈利的市场，不太受关注。获得所有关注的周期性市场——这些是过山车式的市场，有辉煌的高点，也有非常丑陋的低点。然后是介于两者之间的混合市场。

多年来，我帮助成千上万的投资者在印第安纳波利斯、孟菲斯等线性市场购买房产。这些都是相当无聊(以一种可靠的方式)的线性市场。当你看80年代早期的价格图表时，它有一些起伏，但它们相当温和，不是很显著。我也在这些市场拥有房产，在可靠乏味的线性市场。与我成长的地方相比，加利福尼亚州的洛杉矶是一个周期性的市场，图表看起来像过山车。它会上升，下降，上升，下降，上升，下降，所以这有点疯狂——不可靠，没有现金流。这就是为什么我更喜欢线性和混合市场，而不是周期市场。

为什么所有这些都很重要?

我们是比较动物。这就是我们人类整天所做的每一个决定。即使是在潜意识里，我们也在不断地比较事物，以理解任何事物的价值和效用。所以我们比较房子。我们在约会市场上比较潜在的伴侣。当我们在杂货店的时候，我们会比较所有东西。我们在比较，我们不断地比较，这就是HCI对房地产估值的作用。

以黄金为例，几千年来，黄金一直被世界各地数十亿人视为货币。当你用黄金为房地产定价时，它并没有人们想象的那么贵。1970年，中位数房价为23,000美元，购买中位数房价需要654盎司黄金。今天，它只需要227盎司黄金。黄金是贵还是便宜?这不是有史以来最便宜的，但肯定也不是很贵。

石油是世界上最重要的商品之一。在1970年，如果你想买一套中等价位的房子，需要6400桶石油。今天只需要4100个。以石油价格计算，它比52年前便宜。黄金也是如此。你也可以用大米来定价，大米是四分之三人类的基本食物储备。以大米价格购买的房子的价格大约是52年前的一半。我还可以继续说下去。我可以把房地产比作标准普尔500指数。我可以把它和中位数收入进行比较，中位数收入现在实际上要贵一些。 I could compare it to copper. I could compare it to alcohol. Okay? Haircuts. I mean we can go on and on. We have over 40 items in The Hartman Comparison Index.

你可以看到抵押贷款负担远没有历史上那么高。我的意思是，这是抵押贷款负担，债务还本付息与可支配收入的比例。这可能会让一些人感到惊讶，但你可以看到，与现在的收入相比，人们在住房上的支出并没有那么多。我知道当人们看到这个，他们会想，“杰森，你在开玩笑吗?”他们将其与一两年前的情况进行比较，这是一种异常现象，而不是一个合适的基准。上一个Covid时代不是一个基准。这只是侥幸，对吧?在房价开始攀升之前，我们从未经历过超低的抵押贷款利率。

因此，当你真正深入研究数据时，你会发现住房远没有大多数人想象的那么贵。我也不是说它超级便宜。我只是说我们需要正确的观点。当你回过头来看全局时，这就是哈特曼比较指数帮助人们做的事情。

你对2023年有什么预测?

我想说，我们肯定会进入衰退，我们将看到销量继续疲软。要知道，全国25%的人的抵押贷款还剩28到29年，利率低于3%。全国40%的人根本没有抵押贷款，65%的人抵押贷款低于4%。这将导致人们囤积廉价抵押贷款，减少库存。

所以，如果你想要房地产崩盘，如果你正在计划房地产崩盘，你可能会失望。随着买家和卖家重新设定预期，没有任何迹象表明，市场只出现了疲软。现在借款人的信用评分是惊人的。自大衰退以来任何时候买过房子的人都知道，获得抵押贷款的资格几乎是不可能的。贷款机构对承销标准非常严格。市场和大萧条不是一回事。这也是一种反常现象，而不是基准。2008年是70年一遇的大事件。那是一生的大事。自20世纪30年代大萧条以来，我们从未见过这样的情况。

最后，杰森，你想对那些正考虑进入房地产市场的人说什么?

小心些而已。正确地承销交易。这就是我们教人们做的，我们帮助他们做的。不要进入周期性市场，因为它们会遭受损失。这些是风险最高的市场，而周期性市场是美国西海岸。昂贵的东北部市场、波士顿、纽约、华盛顿特区以及我居住的南佛罗里达都不是投资的好地方。风险很大，但全国大部分地区都是线性市场。价格低廉，现金流良好，租房人数不断增加，基本面非常好。所以我会说，寻找那些好的线性市场。