airbnb的“破产”证明了在线度假租赁的狂野西部时代已经结束

这个故事最初出现在商业内幕．

尼克·苏利文突然面临资金紧张的局面。过去几年里，他在北卡罗来纳州夏洛特附近的两处爱彼迎房产每月能带来高达7000美元的收入，他和妻子把这些钱存起来养老。但在刚刚过去的这个秋天，他的收入减少了一半:预订量下降，他的房子经常空置，月收入降至3000美元。

实际上，他的清洁工是第一个指出预订量下降的人——她告诉沙利文，城里各种各样的出租房屋都在发生同样的事情。沙利文告诉内幕网说:“我们开始恐慌，开始联系其他我们认识的短租房屋的人。”“我们不知道发生了什么。”

苏利文并非个例。启示录的低语"Airbnbust已在网上传播到短租房东的面前空的预订日历，激烈的竞争对于客人，以及收益暴跌．这一转变引发了人们对该行业不可逆转的下滑和更广泛的经济放缓的担忧。

但是，对经济低迷的担忧忽视了一个相互矛盾但不可否认的现实:短期租赁业务比以往任何时候都要大，一些运营商的繁荣程度前所未有。AirDNA追踪度假租赁网站Airbnb和Vrbo上列出的房产，该公司的数据显示，2022年美国短租的预订夜数和总收入都创下了历史新高。

市场日益分化的状态——一些人萧条，另一些人繁荣——不是行业的崩溃，而是一个明确的迹象，表明我们在围绕短租的长期斗争中已经到达了一个转折点。一些城市允许度假租赁房源几乎不受限制地成倍增长，为供应过剩埋下了隐患，而这又反过来伤害了投资者。其他地方也有镇压并限制了许可证的数量，安抚了担心的市民，保护了现有Airbnb业主的利润。无论采取何种方式，大多数城市都无法承受短期租赁带来的旅游业收入的损失。这就给地方政府留下了一个抉择:要么接受短租泛滥可能带来的繁荣与萧条的循环，要么制定规则让房东满意，让担心自己的社区有一天会被迷你酒店淹没的居民安心。

无论城市走向何方，airbnb的狂野西部时代显然正在迅速结束。这个行业正在成长，这对所有参与其中的人来说都是好消息。

导致airbnb破产的因素

疫情早期，爱彼迎的前景黯淡。预订崩溃超过50%在准备上市之际，该公司的估值暴跌了50亿美元，跌幅近16%。有些人大声问道如果家庭合租还存在的话当世界摆脱封锁时。

但Airbnb和Vrbo等竞争对手不仅生存了下来，而且发展得很好。AirDNA估计，2021年预订量同比增长约21%，2022年再增长21%。在需求飙升和抵押贷款利率创历史新低的鼓励下，投资者纷纷涌入市场，在有吸引力的地段买下房子，并将它们推销给越来越多的度假者和远程工作者。根据AirDNA的数据，2022年市场上的短租平均数量达到近130万套，比前一年增长约19%，比2019年增长约7%。

这种突然的流行对Airbnb租赁平台来说是一个福音最近报道2022年是该公司有史以来第一个盈利的年份。但大量新股上市预示着一场不可避免的调整。随着通货膨胀加剧，大流行的旅游热潮逐渐平息，度假租赁的供过于求离开了主人争抢游客．AirDNA研究副总裁杰米·莱恩(Jamie Lane)说，大流行期间的供应冲击不同于他报道住宿行业十多年来所见的任何情况。莱恩告诉内幕网说，供求关系“完全不正常”。根据AirDNA的数据，2月份的入住率仍然“远高于疫情前的数据”，但供应增长继续超过需求。随着市场的正常化，一些短租房东开始意识到，2021年的好日子已经一去不复返了。

在像超级碗(Super Bowl)这样备受瞩目的赛事期间，主办方预计门票会被订满。超级碗在周末吸引了数十万观众。在过去几年里，迈阿密和洛杉矶等主办城市大约80%的空房在超级碗周末被预订一空。然而，今年凤凰城的一些业主远远不够:根据AirDNA的数据，截至比赛前的周四，凤凰城只有52%的房间在那个周末被认领。虽然比赛前一天入住率略有上升，但一些房东不得不降低价格，让房间住满。里克·肯沃西(Ric Kenworthy)在伦敦市内和周边地区为业主管理着近100处房产，他告诉Insider网站说，在比赛开始前，他管理的房屋只有一半被租出去了。因此，他减少了预订的最低天数，并收取了比预期平均低40%的费用。“现在每个人都在悲伤地哭泣，”他说。

凤凰城的问题是一个更大趋势的一部分:根据AirDNA的数据，2022年第三季度，在美国50个最大的市场中，有31个市场的短租入住率同比下降。下降幅度第二大的是凤凰城-斯科茨代尔大都市区，入住率下降了超过10个百分点。今年的情况还是一样:在超级碗举办的2月份，凤凰城-斯科茨代尔地铁的入住率同比下降了13.6%，尽管需求增长了60%。结果显示，该公司的上市数量增长了85%。所有迹象都表明，未来将出现严重的供应过剩，而不是需求的灾难性崩溃是人们对“airbnb破产”担忧的罪魁祸首在过去的一年里，很多STR的所有者。

在举办超级碗的城市，爱彼迎的业主通常都希望预订一空，但在今年凤凰城的比赛之前，入住率非常低。盖蒂图片社

亚利桑那州政府鼓励短租的增长，在2016年颁布了一项法律，禁止城镇对度假租赁房产的数量设置上限。这为整个州的租金激增铺平了道路，特别是在凤凰城都会区，仅在Airbnb上的房源数量在2023年初就超过了2万套，同比增长68%。鉴于那里的短租急剧上升，一些地方议员最近已经开始要求修改法律．斯科茨代尔市议员索兰格·怀特黑德(Solange Whitehead)是支持为airbnb制定新规定的人之一。怀特黑德说，斯科茨代尔当地政府对禁止airbnb不感兴趣，但希望对该市的出租房屋数量施加更多控制，并淘汰不良经营者。

怀特黑德说:“它是有一席之地的。“我们只需要保护所有人的法规。”

双城记

Deckard Technologies公司的首席执行官尼克·德尔·佩戈告诉Insider网站说，那些成功躲过房市萧条的出租房主可能要感谢他们的市政府。德尔·佩戈的公司与全国各地的地方政府合作，密切关注短租情况。他表示，在那些限制出租房产数量的城市，房东近几个月的收入降幅较小。

“在一些地方，它仍然是狂野的西部，”德尔佩戈说。“在其他地方，他们设置了限制，这反过来意味着合法运营商的竞争往往会减少一些。这当然是一个好坏参半的情况，我的客户在这两个方面都有。”

面对airbnb这样的短租，城市必须跳一段精致的舞蹈。一方面，他们希望防止社区变成伪装成独栋住宅的酒店街区。但短租对于健康的旅游经济来说往往是必不可少的，尤其是在度假目的地。这种拉锯战已经导致城镇——甚至一些仅仅相隔几英里的城镇——采取了截然不同的方式。

加州南部棕榈泉附近的度假城市拉昆塔的地方政府于2020年8月停止在该市的所有指定区域发放新的短租许可证，只有少数指定区域除外。2021年生效的新规定规定，当短租房屋交易时，其许可证到期。自2021年1月以来，该市的STR许可证总数下降了约13%，但自2019年以来，短期租赁税收收入每年都在稳步增长。2022年上半年，全市收税税收增加30%与去年同期相比，中国的租赁运营商数量有所增长，这表明中国的租赁运营商正在蓬勃发展。

阿迪·格罗斯(Adi Gross)的PD度假租赁公司(PD Vacation Rentals)在拉昆塔管理着10间短租房，她说2023年将是她经营十多年来最好的一年。格罗斯说:“我们已经预订了2024年的旺季日历，并开始预订2025年的旺季，并有一个等待名单。”

拉昆塔的规定让现有的出租业主基本满意。今年秋天，他们又取得了一次胜利以微弱优势被否决一项投票措施将大大减少短期租赁的数量。

大熊湖是南加州另一个受欢迎的度假胜地，代表着拉昆塔的另一面。该市对STRs有一个许可程序，但不限制允许在那里运营的租赁数量。从2020年到2021年，这里的短租房可提供的夜晚数增加增长了17.3%，但需求只增长了7.2%。

德尔·佩戈的公司与大熊湖市合作，他告诉Insider网站说:“虽然相对于新冠疫情之前或之后的任何时间点，需求都在上升，但可用的短租供应却在上升，因此导致日租金下降。”

总统和Destination Big Bear的总经理埃文·恩格尔(Evan Engle)亲眼目睹了这一过程。Destination Big Bear代表该地区的房主管理着400多套出租房屋。恩格尔说，新冠肺炎疫情来临时，大熊湖的租房需求急剧上升，因为这座城市为洛杉矶、圣地亚哥和拉斯维加斯的居民提供了一个方便的逃离场所。投资者纷纷涌入，利用这一繁荣，短期租赁市场很快就饱和了。后来，世界开始开放，大熊湖从游客的选择名单上掉了下来。根据AirDNA的数据，2022年，大熊湖的入住率在美国所有城市中排名第二，为43%。他说，在2020年和2021年公布创纪录的收入数字后，恩格尔的业务已恢复到大流行前的速度。但对于在房价创历史新高时在那里买房的投资者来说，前景可能就不那么乐观了。

恩格尔说:“过去两年内买房的人比前房主多支付了30%或40%的费用，他们希望能多获得30%或40%的收入，但这并没有发生。”

恩格尔说，尽管过去几年房价波动很大，但他对更多的监管，比如对租赁数量设置上限，从长远来看是否会帮助业主的想法持怀疑态度。相反，他认为市场会“自我纠正”。恩格尔说，如果投资者没有赚到他们希望的钱，他们可能最终会把房子卖给或出租给长期租户。

短期租赁业务成长起来

疫情期间短租的增加，以及房东面临供过于求的困境，都证明地方政府再也不能忽视airbnb的影响。他们可以采取不干涉的方式，也可以找到一条增长之路，确保居民和出租房主最终都有稳定的基础。

“我认为你会看到更多的帽子，或者至少在某些社区会有更多的帽子，”德尔佩戈说。“在很多地方，我确实看到为社区计算正确数字的想法变得越来越普遍。”

AirDNA的莱恩认为，一定程度的监管是必要的，比如要求房东获得许可，以帮助该行业走出阴影，降低投资者的风险。

莱恩说:“如果你在一个没有监管的市场投资，你就是不知道这个市场的规则。”“你不知道什么时候会出台监管规定，也不知道这些规定会是什么。”但是，和恩格尔一样，莱恩反对城市限制短期租赁数量的想法，他说，这对现有的东道主造成了“几乎不公平的优势”，并限制了竞争。

短租数量的减少可能意味着未来的夜费会更高，因为供应会与需求同步下降——AirDNA预计今年的平均夜费将上涨到278.19美元，大约增长2%。但是，更多的监管可能会给客人和他们的邻居带来更好、更一致的体验。为了应对疫情期间居民越来越多的担忧，一些城市出台了更严格的执行规定，旨在最大限度地减少噪音投诉和短租带来的其他干扰，并打击无证房东。德尔·佩戈认为，对客人来说，一个更专业化的行业也意味着更少的麻烦，比如过高的押金、隐藏的费用或肮脏的租金。

德尔·佩戈说:“我认为，短租现在已经像许多其他业务一样被认为是一种需要从规划角度进行管理和控制的东西，以便一个城市或一个县的平衡是健康的。”“很多城市和县都在向airbnb靠拢，我认为airbnb刚成立的时候，它们只是站在后面。”

达到这种平衡并不容易。但是，当短租业主做得好，而不破坏社区时，城市就会获得更多的税收和繁荣的旅游经济。

有一件事几乎每个人都同意:短租会一直存在下去。AirDNA预测，尽管入住率有所下降，但今年的待售房源数量可能会增加到140多万套，比2022年增长9%。德尔·佩戈说，像Airbnb这样规模的企业“不会有任何发展”。“这项业务刚刚成熟。”