用这5个技巧挖掘商业房地产的财富潜力

即使你没有经验商业地产在美国，随着时间的推移，它是你可以建立可观净值的最可靠的投资之一。然而，如果你不知道你在做什么，你可能会失去你的衬衫。

作为一名CRE专业人员，我的职业生涯非常成功，但我也从多年来的错误中吸取了教训。我概述了5个基本技巧，可以帮助您避免同样的严重错误，并利用这些技巧累积财富的潜力商业地产所有权。

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商业房地产可以让你赚钱的4种方式

许多商业房地产交易涉及被动的投资者．作为一个被动投资者，你不需要房地产执照或法律学位。关键是要对资产、市场和与你做生意的人有尽可能高的信心。始终与了解当地市场动态的专业人士合作，直到你学会如何做确定、组织和融资一笔交易靠你自己。你也应该好好房地产律师确保您的合同是全面和合规的，保护您免受任何不愉快的意外。

随着时间的推移，明智、结构合理的商业房地产交易产生的平均回报通常超过其他任何投资类别。商业地产产生货币价值和创造净值有四种基本方式:

• 现金流:的现金流每个物业的租金收入是由物业的租金收入减去经营和维护费用(净经营收入)，资本支出和债务还本付息计算得出的。
• 债务paydown:抵押贷款或私人融资等债务允许买家在资产上投资更少的现金，这可能会提高投资回报率。“杠杆现金流”反映了该房产在偿还债务时的收入。一旦债务还清，房产就会产生非杠杆现金流，在所有权期内获得更大的回报。
• 资产升值:现金流可以为投资者提供稳定的回报，资产增值也可以提高价值和收入。升值可以是当地价格估值上升时市场力量的结果，也可以是通过减少开支、扩大现场收入机会或两者兼而有之来实现物业净营业收入的增加。
• 计税折旧:美国税法规定折旧抵税额而资产的实际市场价值可能欣赏随着时间的推移。这就是为什么最富有的投资者更喜欢把商业房地产作为一种避税策略。

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如何做一个成功的房地产投资

我18岁的时候做了第一笔商业地产交易。但我有一个合作伙伴和导师，没有他们我就不可能成功。从那以后我就迷上了CRE。随着时间的推移，没有任何一项业务比它更有能力深刻或可靠地影响净资产。

除了与你信任的合作伙伴合作外，我认为每一位新投资者都必须做到以下五件事，才能在商业房地产投资和所有权方面取得成功:

1. 在需求已经强劲的地方购买——最好是离家近的地方。我推荐距离一个充满活力和不断增长的就业基地不超过30分钟的房产。距离你家相当近的房产更容易监控。不要指望另一个城市的物业经理像你一样关心你的投资。
2. 确保你的团队的市场知识是全面的，尽职调查是彻底的。对任何特定房产的尽职调查通常包括三类:财务业绩、现有租约和合同，以及实物资产本身．确保你的专业合作伙伴对当地不同的趋势有无可挑剔的了解商业地产资产类型(零售、办公、工业、多户)，每种标准如何随着需求的变化而变化，以及需求如何推动市场行为。
3. 不要被闪闪发光的东西弄得眼花缭乱。昂贵的A级房产维护成本很高。有时，不显眼的资产有更多的机会，比如需要维护的工业地产。根据经济周期的不同，与拥有高端室内设计、材料和设施的建筑相比，不那么吸引人的仓库、车间、配送或存储物业可能会有更高的投资回报率(和更低的风险)。
4. 根据目前的表现和租赁价格购买，而不是预测。不要被乐观的形式数字所左右。只看基于当前市场条件的收入预测，而不是未来。没有什么是可以保证的，但是过去和现在的市场需求可以为评估资产价值和收入潜力提供一个基准。
5. 保持低杠杆和高现金储备。我倾向于不超过50%的杠杆，但在合适的市场上，对于合适的房产，75%的杠杆也是可以接受的。我还建议，如果现金流因长期空缺、政府干预或其他原因而中断或延迟，应储备足够的现金，以应付12个月的偿债。保持一个单独的现金储备，用于日常和意外的维护和维修。准备好赔偿损失，设备故障，或与极端天气和其他“计划外”事件相关的费用。

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位置和当地市场动态将永远是任何商业房地产及其投资成功的关键因素。在我们公司所在的北卡罗来纳州罗利、达勒姆和教堂山的三角地区，商业房地产估值已经反弹，超过了疫情前的水平，预计将很好地抵御任何潜在的经济衰退。

商业地产有两个档位——快进快退。如果做得明智，没有比这更安全的投资了。然而，一笔糟糕的交易可能会在财务上造成毁灭性的后果。除非你是一个经验丰富的CRE投资者或开发商，否则不要单独行动。有了合适的伴侣，合适的交易可以改变你的生活，为你和你的家人创造世代财富。