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这篇文章是年终税务提示系列来自税务和法律专家马克·j·科勒。
当企业雷竞技手机版家在他们的主要业务上取得成功时，许多人会为他们的利润寻找合适的投资。话虽如此，在每年审查数千名客户的情况和纳税申报单后，我相信更多的企业家应该考虑雷竞技手机版租赁房地产作为他们投资组合的重要组成部分。
现在，你可能会对拥有出租物业和拥有租户的概念不屑一顾，因为管理租赁投资组合可能需要时间和技能。但让我列出一些可能会改变你想法的原因:
1.杠杆的使用。
房地产是少数几个可以很容易使用世行资金的投资工具之一。有能力支付首付款，利用你的资本，从而提高你的整体投资回报是不可思议的。
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2.税收递延增长。
由于现金流是关键，基于对其价值的投机来购买出租房产是一种危险的策略。然而，从长期来看，升值肯定是现实的，至少，你应该考虑一种延税策略。在未来，你甚至可以考虑一个1031交换、慈善信托或分期出售，以进一步减少你的税务负担。
3.免税现金流。
众所周知，由于折旧和抵押贷款利息扣除(如果你利用资本杠杆)，你的现金流应该是免税的。这是正确的!在绝大多数情况下，投资者永远不会为他们的现金流纳税，可以等待未来出售房产的资本收益。
4.用其他收入抵税。
拥有出租物业为投资者提供了另一个难以置信的机会，将个人支出转换为潜在有效的业务扣除。此外，根据您作为积极投资者或房地产专业人士的分类以及您的收入水平，您的出租房产很有可能会为您提供超额的税收减免，您可以将其用于其他收入。话虽如此，在投资之前，这是你想要与你的税务专家讨论的事情，这样你的期望是现实的。
5.租房是一种被迫退休的计划。
美国人是糟糕的储蓄者。作为小企业主，我们缺乏将每月存款存入IRA、SEP或401k的自律。然而，购买出租物业是一个重要的承诺，你必须承诺和维护。从长远来看，当你没有放弃它，建立未来的现金流和财富时，你会一直心存感激。
基于这一事实和上面的清单，我一直敦促我的客户每年购买一套出租房产，并且已经有客户通过出租房产赚到了他们从未想象过的钱。
年终提示:现在就开始购买出租房产，记录你的支出，即使你在2017年购买房产，也要制定每年购买一套出租房产的目标。
现在，为你找到合适的出租物业你的情况可能是一个挑战。多年来，我自己也购买过出租房屋，并且每周(如果不是每天的话)与客户合作，以税收和资产保护福利来构建他们的出租房产。以下是我多年来学到并应用的六个策略，可以帮助你在你的情况下找到最适合你的出租物业。
1.如果可以的话，买当地的。
让我重复一遍"if you can "这是关键。不要过度关注购买当地房产，这样你就可以“检查房产”。如果你不买本地的也没关系。购买优质的出租房产比购买本地房产重要得多。但是，如果你很幸运，而且你确实生活在一个有良好回报和租赁市场的地区，投资回报是合理的，而不必完全拥有它或投入一大笔钱……那么你就觉得自己很幸运。获得一些经验，投入一些汗水，直到你倒下!
2.学会管理你的物业经理。
除非你是一个全职的房地产投资者和一个强硬的人，否则就找一个物业经理吧!如果你没有强硬的脾气，在房客迟到三天后就开始驱逐他们，那就亲自干预一下自己。你可能没有时间、技能或系统成为自己的物业经理，即使物业是本地的。做一个现实主义者。你的时间可以更好地花在寻找其他出租房屋、做账本和通过日常工作或运营业务赚取收入上。所以说，总是，我的意思是总是，在你的租赁物业分析中为物业经理提供预算(大约是总租金的10%)。即使你有宏伟的愿景并开始管理，如果需要的话，你也会想要增加一个物业经理的预算。
3.不要使用猎枪式方法。
我最近会见了一位客户，他在四个州拥有五处房产。它们是很棒的资产，但说真的?看看在四个州注册有限责任公司、四个州纳税申报单、四个不同的物业经理、四次至少偶尔检查你的租金、四个不同的市场去了解和跟踪是多么低效。现在，当你有25套以上的租金，你有能力全职管理你的租金和物业经理，那么就去解决4到5个市场。但如果不是，那就考虑另一种选择:将你的房产捆绑在一两个市场上，也可能是三个。了解你的物业经理，了解这些区域，并努力有效地进行税务和法律规划。通过“捆绑销售”节省时间和金钱。
4.有一个主要的租赁物业分析电子表格。
创建一个Excel电子表格来分析所有可能的交易。没错，你不会买今年看到的第一套出租房!在你的电子表格中运行每一个属性。拥有你的电子表格。了解每一列。从公平市场价值、首付、装修和抵押贷款/持有成本开始，然后将其转移到租金收入和支出，最后以现金投资回报率为结尾。根据电子表格生成的关键因素做出决定。这就是你选五年级数学的原因——拥抱它吧!
5.记住，你买的是数字。
太多投资者对他们的购买变得情绪化，甚至可以想象自己住在他们正在分析的出租物业中。这是一个严重的错误。在这种情况下，投资者通常会过度改善物业，投入过多的时间或资金，导致投资回报率大幅下降。你买的不是房产，而是“数字”。考虑一下:你的美元能给你带来什么?不是，他们给你弄了什么可爱的社区或院子?
6.做好调查。
让我再说一遍:做好研究，然后再做一次。不要把一个属性看成是为什么我不能得到这个?把它看成，我为什么要得到这个属性?用数字来证明。除非你发现它有问题，否则不要以为你会买它。我喜欢积极的态度和乐观的态度，因此，这是我最重要的学习经历之一。多年来，我训练自己变得更加怀疑——至少在分析租金时是这样。
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绝大多数人都不可能一夜暴富。要积累真正的财富，需要长期投资和多样化的投资组合。总之，这些是我的成功客户使用的房地产的关键主题、策略和方法。在你的财富组合中，不要低估房地产对纳税申报的影响。
Mark J. Kohler是一名注册会计师、律师、广播节目主持人和著有 税收和法律剧本:为你的小企业问题改变游戏规则的解决方案 和 你的注册会计师没有告诉你的:改变生活的税收策略 来自企业家雷竞技手机版出版社。他也是该律师事务所的合伙人Kyler Kohler Ostermiller & Sorensen, LLP会计师事务所K&E会计师事务所，LLP。看看Mark的YouTube频道或今天就购买马克的教育产品!
