签租约前要知道的5个主要交易要点

你在想租赁场地在零售中心?如果是这样，租户需要注意的事项有很多。这里有5个交易要点需要注意。

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1.担保

许多房东在没有房客亲自担保的情况下，不会出租给房客。记住有一些技巧租户可以努力减少担保。其中包括提供有限或滚动担保。有限保证不会持续整个租期，而是房东和租客商定的年限。滚动担保意味着承租人承担的总风险是商定的月数，而不管租约中剩余的月数(除非剩余的月数小于滚动月数)。

如果你决定提供任何个人担保，我强烈建议你咨询你的房地产律师，以充分了解担保的含义。

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2.使用

在租赁空间时，有必要非常清楚你的使用场所。你在租约中的使用是你唯一被允许使用房屋的地方。如果你决定扩展你的业务，超出了这个用途，你就需要得到房东的其他用途的授权。此外，如果你的租约中没有专有权，没有什么可以阻止房东在你的同一中心，以同样的用途租给另一个租户。

3.暖通空调(供暖、通风和空调)

不仅必须了解现有暖通空调的容量和使用年限，而且如果暖通空调损坏，了解您的租约也很重要。

让我们先从容量和年龄开始。你需要知道当前的暖通空调是否需要有足够的容量来运营你的业务。容量通常不是问题，如果空间之前已经出租给另一个租户，并且您正在开设一个零售地点，销售软产品。尽管如此，暖通空调的能力在其他用途中发挥着重要作用。例如，如果你要开一家餐馆，你必须知道你需要多大的暖通空调才能成功地经营你的生意。

一旦你确定了现有的暖通空调是否适合你的使用，你需要知道它的年龄。如果这个单位比较老，你在谈判的时候需要注意这个单位的年龄。就像你知道的那样，在考虑租赁空间时，租户有责任尽他们的尽职调查并尽快找到这类信息。

如果你发现单位较旧，我建议你与业主协商，让业主在你开业前负责更换单位。如果房东不愿意更换暖通空调，你应该协商一份你满意的保修期。你还需要确定谁负责修理暖通空调，如果它在租赁期间坏了，谁负责更换机组，如果它无法挽救。有关谁负责的信息应该在你的租约中，在你签署租约之前，你必须知道并适应它。

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4.选项

租赁选项让租户可以选择续签租约。租户需要认识到，如果他们没有任何选择来续签租约，那么当他们原来的期限到期时，房东没有义务续签续签租约．由于期权对租户有利，房东并不急于给予期权。虽然这不是业主的要求，但业主提供一个与初始租约期限相匹配的选项是零售行业的普遍做法。例如，如果一份租约的初始期限是五年，考虑到行业惯例，房东会给一个五年的选择权。

除了知道你是否有选择以及期限是什么，在选择期间辨别你的租金也很重要。你期权的租金可能会比当前的租金高，你必须确保你的商业计划能够支持你期权期间的租金。

5.额外费用

额外收费——称为NNN或三重网-是租户在NNN租赁中支付的基本租金之外的额外费用。

租赁有不同的类型。除了NNN租赁，你还会听到其他类型的租赁，包括修改总租赁和全服务总租赁。大多数购物中心的租赁是三倍净租赁。

NNN由三个项目组成，包括房东的房产税和保险以及CAM(公共区域维护)。CAM通常包括停车场维护、室外照明和普通景观美化。如果建筑物中的每个空间都没有单独的水表，你的水通常会包括在CAM中。作为租户，您应该注意，NNN费用是估计的，可能会变化。如果NNN收费调整，那么你的租金也会改变。

我的经历告诉我这一点谈判在美国，通常在大多数交易点上都要做出妥协。重要的是，所有租户都要彻底阅读和理解他们的租赁协议，并在租户签署租约之前获得商业房地产律师的建议。我还建议在你的报价谈判过程中，使用一个专门从事零售的商业房地产经纪人来代表你。

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